Segundo Alex Nabuco dos Santos, a reforma tributária não deve impactar apenas a carga fiscal sobre a locação corporativa, mas também a forma como os preços são definidos e negociados no mercado imobiliário. A reprecificação dos aluguéis será um dos movimentos mais evidentes a partir de 2026, refletindo um novo equilíbrio entre custo, valor percebido e estratégia de ocupação.
Ao introduzir o IVA sobre contratos de locação, a nova legislação altera diretamente a composição do custo final do imóvel para empresas locatárias, o que força o mercado a rever parâmetros que, por muitos anos, permaneceram relativamente estáveis.
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O fim da lógica baseada apenas no valor nominal do aluguel
Historicamente, boa parte das negociações de locação corporativa no Brasil esteve centrada no valor nominal do aluguel por metro quadrado. Com a reforma tributária, essa lógica tende a perder força, dando lugar a uma análise mais ampla do custo total de ocupação.
Conforme apresenta Alex Nabuco dos Santos, a tributação passa a ser um elemento estrutural do contrato, e não mais um detalhe secundário. Isso significa que aluguéis aparentemente competitivos podem se tornar menos atrativos quando analisados à luz da nova carga fiscal, enquanto imóveis mais eficientes ganham relevância.
Esse movimento favorece ativos capazes de oferecer previsibilidade de custos e maior eficiência operacional ao longo do tempo.
A reprecificação como ajuste inevitável
A incorporação do novo imposto tende a provocar ajustes nos valores praticados no mercado. Em alguns casos, o repasse será direto, com aumento do aluguel, como expõe Alex Nabuco dos Santos, e em outros, o ajuste pode ocorrer de forma indireta, por meio da redução de incentivos, carências ou benefícios anteriormente concedidos.
A reprecificação não deve ser vista apenas como um aumento generalizado de preços, mas como um processo seletivo. Imóveis bem localizados, com padrão construtivo elevado e alinhados às demandas atuais do mercado corporativo tendem a sustentar melhor seus valores. Já ativos menos competitivos podem enfrentar maior pressão, sendo obrigados a se adaptar ou perder espaço.
Novos modelos de estruturação contratual
Além do ajuste de preços, a reforma tributária estimula a adoção de novos modelos de estruturação contratual. Cláusulas mais detalhadas sobre repasses tributários, mecanismos de revisão periódica e maior transparência na composição de custos tendem a se tornar padrão.
Alex Nabuco dos Santos alude que esse redesenho contratual representa um avanço na maturidade do mercado. Contratos mais claros reduzem disputas futuras e permitem que locadores e locatários tomem decisões baseadas em dados concretos, e não em interpretações subjetivas.
Esse cenário também abre espaço para contratos mais flexíveis, ajustados ao perfil da empresa e à dinâmica do imóvel, reforçando a importância de soluções sob medida.
Impacto direto na estratégia de investidores e empresas
A reprecificação dos aluguéis influencia diretamente a estratégia de investidores imobiliários e empresas ocupantes. Para investidores, a análise de retorno passa a considerar não apenas o valor bruto do aluguel, mas o impacto líquido após a tributação.
Empresas, por sua vez, tendem a avaliar com mais cuidado a relação entre custo e benefício da ocupação. Com isso, decisões sobre mudança de sede, redução de áreas ou migração para imóveis mais eficientes podem se intensificar nos próximos anos. Esse movimento reforça a importância de planejamento de médio e longo prazo, especialmente em segmentos altamente sensíveis a custos operacionais, destaca Alex Nabuco dos Santos.
Um mercado mais transparente e orientado por valor
Com a nova estrutura tributária, o mercado imobiliário corporativo tende a se tornar mais transparente. A tributação explícita nos contratos obriga as partes a compreenderem exatamente o que estão pagando e por quê.
Conforme resume e considera Alex Nabuco dos Santos, essa mudança contribui para um ambiente mais racional, onde o valor do imóvel é medido pela sua capacidade de atender às necessidades do negócio, e não apenas pelo preço anunciado. A reprecificação, nesse contexto, não é apenas um ajuste financeiro, mas um reflexo de um mercado que passa a operar com critérios mais técnicos e estratégicos.
A reforma tributária inaugurou uma nova fase para a formação de preços no mercado de locação corporativa. A reprecificação dos aluguéis e a adoção de novos modelos contratuais são respostas naturais a um ambiente mais complexo e exigente. Entender essas mudanças com antecedência permite decisões mais consistentes, reduz riscos e fortalece posições estratégicas em um mercado cada vez mais seletivo.
Autor: Valentin Vasilenko